В последние годы собственники жилья столкнулись с новыми трудностями, связанными с выселением арендаторов. Даже краткосрочные договоры аренды не гарантируют легкости в этом процессе.
Актуальная проблема
Опытные арендодатели знают, что порой арендаторы не спешат покидать жилье, даже после истечения срока договора. Это особенно заметно в случаях, когда договор включает условие автоматического продления.
Для владельцев недвижимости становится все более распространенной практика заключения краткосрочных договоров, таких как на 11 месяцев. Это связано с более легкими условиями, чем у долгосрочных контрактов, которые требуют регистрации и предоставления арендатору права первоочередного заключения нового договора (ст. 683 ГК РФ).
Разъяснения Конституционного суда
Недавнее разъяснение Конституционного суда Российской Федерации внесло ясность в правила завершения краткосрочных договоров аренды. Согласно новым указаниям, арендодатель вправе прекратить действие договора досрочно только при наличии серьезных оснований, четко прописанных в контракте и связанных с нарушениями со стороны арендатора. Если таких оснований нет, выселение возможно лишь через суд.
В случае неправомерного выселения арендатор имеет право обратиться в суд за возмещением убытков и восстановлением своих прав на проживание.
Долгосрочные отношения и их нюансы
Если краткосрочный договор с автоматическим продлением фактически продолжается дольше 12 месяцев, такие отношения могут быть признаны долгосрочными. В этом случае выселение также требует судебного разбирательства (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П).
Кроме этого, Конституционный суд подтвердил, что одностороннее расторжение долгосрочных договоров аренды по желанию собственника не допускается, что усложняет задачу для арендодателей.
Чтобы избежать неприятностей в будущем, рекомендуется заключать краткосрочные договора на срок менее года и избегать включения условий об автоматическом продлении. Если арендатор и собственник решат продлить сотрудничество, лучше составить новый документ.
